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Larticle L. 145-16-2 du Code de commerce dispose que le bailleur ne peut invoquer la clause que durant les trois années à compter de la date de cession du bail commercial. L’application de cette clause n’est cependant plus efficace lorsqu’il s’agit d’une cession sans le cadre d’une procédure collective. L’article L641-12 du code de commerce énonce que le Article1er du Code de commerce (1/32) Cette page a été vue . 9923. fois dont . 15. le mois dernier. D'autres articles susceptibles de vous interesser: Code de commerce - Droit commercial général ; 1 "Sont commerçants ceux qui exercent des actes qualifiés commerciaux par la loi et qui en font leur profession habituelle, soit à titre principal, soit à titre d'appoint." Publié sur le Lenouvel article L. 145-40-1 du Code de commerce dispose qu’un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou un tiers mandaté par eux lors de la conclusion d’un bail commercial. Ecouter l'article. Lecture. Imprimer l'article . L’obligation de dresser un état des lieux vise également les baux dérogatoires mais encore les ArticleL145-16-1 du Code de commerce Si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. L’acceptation, par un preneur à bail commercial, de l’offre de vente qui lui a été notifiée est sans effet dès lors que la non-réalisation de la vente, dans le délai prévu par le Code de commerce, est imputable à sa propre absence de diligence.. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce dispose que le propriétaire d’un local à usage commercial qui souhaite le vendre doit en Site De Rencontre Sérieux Et Gratuit International. Ordre public et dispositions supplétives dans les baux commerciaux Le statut des baux commerciaux a été institué par un décret du 30 septembre 1953 avant d’être codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. La plupart des dispositions du statut des baux commerciaux sont purement supplétives c’est-à-dire que les parties peuvent décider d’y déroger et de prévoir autre chose dans le bail. Toutefois, certaines dispositions du statut sont dites d’ordre public, c’est-à-dire qu’elles s’appliquent impérativement, sans que le bailleur et le locataire ne puissent prévoir le contraire. Pour l’essentiel, ces dispositions impératives sont délimitées par les articles L. 145-15, L. 145-16 et L. 145-45 du Code de commerce toute clause contraire à ce qui est prévu dans ces articles est ainsi, selon ces textes, réputée non écrite ». Sanction d’une clause réputée non écrite Une clause réputée non écrite » est considérée comme une clause sans existence et sans valeur de ce fait, la prescription de l’article L. 145-60 du Code de commerce des actions fondées sur le statut des baux commerciaux ne s’applique pas et il est possible de demander au juge, à tout moment, au cours du bail initial comme lors de ses renouvellements, de constater l’illicéité de la clause, même par voie d’action. Le Juge fera donc comme si la clause litigieuse n’existait pas. Ordre public applicable en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux On rappellera que le statut des baux commerciaux s’applique de manière impérative dès lors qu’un certain nombre de conditions sont réunies notamment lorsque le preneur exerce une activité de nature commerciale ou artisanale et qu’il est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers. Toutefois, les parties à un contrat qui ne concernerait pas un local commercial par exemple, portant sur un terrain nu peuvent décider de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux afin par exemple, de jouir de la protection relative à la durée de 9 ans minimum, ou d’assurer un droit de renouvellement au preneur. Dans cette hypothèse, la Cour de cassation rappelle de manière constante que le choix des parties de soumettre leur convention au statut des baux commerciaux leur interdit par la suite de déroger aux dispositions d’ordre public de ce statut Cass, AP, 17 mai 2002, 00-11664. Il est donc essentiel dans ce cas de figure de bien identifier préalablement quelles sont ces dispositions impératives. On va le voir tout de suite. Liste des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux Quelles sont ces règles d’ordre public auxquelles le bailleur et le locataire ne peuvent déroger dans le bail commercial ? Les principales sont La durée du bail qui ne peut être inférieure à 9 ans C. com. art. L. 145-4. Les clauses prévoyant une durée ferme du bail ou portant renonciation du preneur au congé triennal sont ainsi interdites C. com. a L. 145-4 sauf en ce qui concerne les baux d’une durée supérieure à 9 ans, les baux à usage exclusif de bureaux, les locaux monovalents locaux ayant fait l’objet d’aménagements structurels adaptés à un usage unique et dont il est impossible de changer la destination sans engager des travaux importants, les baux d’entrepôts logistiques indépendants. Le plafonnement de la hausse des loyers réviséset l’étalement de la hausse à hauteur de 10 % par an C. com. art. L. 145-38 et L. 145-39 ces règles, instituées par le dispositif Pinel, sont censées prémunir le locataire contre une hausse soudaine et trop importante du loyer. L’obligation de faire un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortiesoit de manière contradictoire entre les parties, soit par exploit d’huissier à frais partagés par moitié entre les parties C. com. art. L. 145-40-1. À défaut, le bailleur ne pourra invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil selon laquelle les locaux ont été remis au preneur en bon état. En complément, certaines dispositions, non expressément visées comme d’ordre public par les textes, y sont pourtant assimilées par la Cour de cassation, telles que La faculté de délivrer congé par lettre recommandée ARC. com. art. L. 145-9. La cession de plein droit du bail, sans que le bailleur ne puisse s’y opposer, en cas de scissions et de Transmissions Universelles de Patrimoines C. com. art. L. 145-16. La limitation de la garantie solidaire du preneur vis-à-vis du bailleur à 3 ans à compter de la cession du bail et l’obligation pour le bailleur d’informer le cédant dans le mois de la date d’exigibilité, d’un éventuel défaut de paiement du cessionnaire C. com. art. L. 145-16-1 et L. 145-16-2. Dans le cadre de la révision du loyer ou sa fixation en cas de renouvellement du bail, C. com. art. L. 145-34, la disparition de l’indice du coût de la construction ICCau profit de l’indice de loyers commerciaux ILC ou de l’indice des loyers des activités tertiaires ILAT selon la destination des locaux. La création d’un droit de préférenceau profit du locataire C. com. art. L. 145-46-1 en cas de vente des murs, sauf exceptions légales. Sur tous les autres sujets, le bail commercial pourra prévoir des clauses spécifiques et déroger à ce qui est prévu dans le Code de commerce, en fonction de la volonté des parties. C’est la raison pour laquelle il est possible de rédiger un bail dit probailleur » c’est-à-dire mettant l’accent sur les prérogatives du propriétaire des lieux, ou à contrario, un bail qualitifé de prolocataire », dont l’équilibre va pencher davantage en faveur du preneur. Si toutes les dispositions du Code de commerce étaient impératives, il serait en effet impossible de tenter d’avantager une partie plutôt qu’une autre. C’est pourquoi il est vivement conseillé d’être assisté par un avocat spécialisé au moment de la rédaction du bail, qui pourra préserver les intérêts de son client en anticipant la conséquence légale de chaque stipulation, clause par clause, au regard des textes et de la jurisprudence. Pour aller plus loin, vous pouvez consulter nos autres articles Bail commercial Le nouvel article L. 145-40-1 du Code de commerce dispose qu’un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou un tiers mandaté par eux lors de la conclusion d’un bail commercial. L’obligation de dresser un état des lieux vise également les baux dérogatoires mais encore les baux professionnels. Le tiers mandaté par les deux parties, ou par la seule partie diligente en cas de carence ou de mauvaise volonté de l’autre, est un huissier de Justice dont les diligences sont impérativement à frais partagés entre le bailleur et locataire. Cette obligation vaut également en cas de cession du droit au bail, d’une cession ou d’une mutation à titre gratuit du fonds de commerce et a fortiori lors de la restitution des locaux. L’état des lieux doit être joint au contrat ou à défaut conservé par chacune des parties. Visé par l’article L. 145-15 du Code de commerce comme étant d’ordre public, le bailleur ou le locataire ne peut déroger seul ou d’un commun accord à cette disposition. Quand ? D’application immédiate à tous les baux conclus ou renouvelés à compter de l’entrée en vigueur de la loi Pinel. Mais qu’en est-il pour les baux conclus avant cette date ? Elle s’applique aux baux conclus ou renouvelés antérieurement au 20 juin 2014 pour autant qu’un état des lieux entrée a été conclu, contradictoirement ou par un huissier de justice mandaté par le bailleur et le locataire. A défaut, elle ne s’appliquera pas et la présomption de l’article 1731 du Code civil continuera de s’appliquer à l’encontre des locataires ou de leurs cessionnaires comme un couperet ! A qui ? Par ailleurs, il se pose la question de savoir si l’obligation d’établir un nouvel état des lieux en cas de cession du droit au bail ou du fonds implique pour le cessionnaire qu’il ne soit responsable de l’état des locaux qu’au regard de l’état des lieux réalisé à la date de son entrée en possession et non depuis l’origine soit à la date de conclusion du bail. Il est d’autant plus curieux d’imposer un état des lieux en cas de cession du droit au bail ou du fonds car le bailleur n’intervient pas nécessairement dans cette opération, dont il est seulement informé. Cette nouvelle disposition prévoit que, si aucun état des lieux n’a été établi lors de l’entrée dans les lieux dans le local, le bailleur ne puisse pas invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil selon laquelle les locaux sont présumés livrés en bon état de réparations locatives. Aucune autre sanction n’est prévue en cas de défaut d’établissement d’état des lieux par la loi Pinel mais il va de soi que dans l’intérêt des deux parties l’économie d’un état des lieux établi en bonne et due forme contradictoirement et par huissier de justice facilitera grandement les relations bailleurs preneur en cours, en cas de cession ou de sortie de bail. Malgré ces quelques difficultés du nouveau dispositif Pinel sur l’état des lieux, les avantages de la réforme, pour les locataires et leurs cessionnaires, la rende assez légitime. C’est la raison pour laquelle les bailleurs devront être d’autant plus vigilants quant à la la rédaction des clauses de travaux et de réparation de leur bail commercial, professionnel ou dérogatoire désormais elles aussi enfermées dans un corridor » qui se réduit peu à peu avec le Décret du 3 Novembre 2014 pris en application de la loi Pinel. Actions sur le document Article L145-1 I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre 1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ; 2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession. Dernière mise à jour 4/02/2012 Cour d'Appel de Paris, 16 Janvier 2019, n° 16/14143La loi Pinel, en son article 21, dispose que l'article 14 celui donc qui crée l’article L145-46-1 du code de commerce, de la présente loi s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même une affaire qu’a tranché la Cour d’appel de Paris, il était question du sens à donner aux termes suivants à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi. »L’espèce qui nous intéresse concerne donc la vente de murs donnés à bail à un locataire commercial. La date de réalisation de la vente est intervenue à la date de la signature de l’acte authentique, soit le 10 décembre 2014. Les parties s’accordent sur ce bailleur et l’acquéreur des murs soutiennent que l’article L145-46-1 du code de commerce n’est applicable qu’aux ventes conclues à compter soit du 19 décembre 2014, soit du 18 décembre 2014. C’est ce que retient majoritairement la doctrine, la lecture même du texte de l'article 21 de la loi Pinel, il est manifeste que le législateur a effectué une distinction entre les dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de loi et l'article 14 relatif au droit de préemption applicable à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la cour d’appel de Paris relève qu'il est admis que le troisième mois suivant la promulgation de la loi du 18 juin 2014 visé pour l'entrée en vigueur des dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés est le mois de septembre 2014 le premier mois étant le mois de juillet, le deuxième celui d'août, le troisième celui de septembre. En conséquence, le 6ème mois qui suit la promulgation de la loi du 18 juin 2014 est bien le mois de décembre 2014 et non le mois de novembre l'a relevé à juste titre le jugement de première instance, le recours, par le législateur, à deux formulations différentes, à savoir le 1er jour du 3ème mois point II de l’article 21 et le 6ème mois point III de l’article 21 au sein du même article exprime deux intentions distinctes d'entrée en vigueur des dispositions l'article 14 visé dans le III est applicable aux cessions intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi ».Si le législateur avait souhaité que l'entrée en vigueur différée de l'article 14 de la loi du 18 juin 2014 soit fixée au 1er décembre 2014, il aurait utilisé une même formule, à savoir à compter du premier jour » du sixième mois suivant la promulgation. Or tel n'est pas le loi ayant été promulguée le 18 juin 2014, l'article 14 est par conséquent applicable aux ventes intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de ladite loi, soit le 18 décembre vente litigieuse ayant été conclue le 10 décembre 2014, avant la date d'entrée en vigueur de l'article 14 de la loi du 18 juin 2014, la société locataire est mal fondée à se prévaloir d'un droit de préemption qui n'existait pas lors de la vente et dont elle ne peut par conséquent solliciter le bénéfice, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande d'annulation de la elle ne peut davantage se prévaloir d'un droit de préemption pour voir déclarer la vente inopposable à son conséquence, la société locataire est déboutée de ses demandes de voir dire qu’elle sera substituée à la société acquéreuse en qualité d’acquéreur de l’immeuble. A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

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